2026年的楼市依然很冷，去年的房地产数据又创了多年来的新低，至今看不到好转的苗头。但2026年的楼市弹性空间很大，新年第一天权威官媒的重磅文章，让大众对国家强力救市满怀期待。什么样的政策，能在多大程度上扭转房地产局面，成为今年楼市最大的悬念。
中国房地产重回本世纪初水平，但救市政策已经在密集推出
国家统计局公布的2025年宏观经济数据，想必大众已经很了解了。房地产不出意料地成为最低沉的行业，各项指标连创新低，回落到十年前，甚至本世纪初的水平。
2025年12月单月房地产开发投资同比创纪录地暴跌35.8%，创下自2009年12月以来的月度新低，远逊于市场预期。同时，新开工面积同比下降19%，为1997年以来新低；住宅销售面积同比下降18%，为2001年以来新低。在价格方面，70个大中城市新房价格同比下跌3.0%，二手房价格同比下跌6.1%，尤其是一线城市的二手房价格跌幅加速至-6.9%，显示市场全方位疲软。
国际投行普遍预测中国房地产业2026年仍将延续下行趋势，真正见底要到2027年。如果这样衰弱的市场还要再跌2年，真不知会产生什么后果。但不要忘了，中国房地产是个政策市，政府才是行业最大的操盘者。现在的房价跌跌不休，是大众对楼市未来缺乏信心下的非理性行为。
元旦的官媒文章，正式表达了管理层对房地产的态度，政策底的宣示意图表露无遗。从去年底到今年元旦，一系列的利好政策已经密集推出，相信更重磅的救市政策已经在路上。
上个月底，针对个人住房增值税政策做了调整，将个人不足两年的住宅对外销售，统一按照3%的税进行征收，满两年的住宅，对外销售免增值税。这个政策极大程度减少了交易过程中的摩擦成本，增强了二手房的流动性。
1月14日，三部门发布公告，延续实施居民换购住房的有关个税政策，一年之内卖出房子再买房，对其出售的缴纳个税给予退税优惠。
1月15日，几大部门举行新闻发布会，将商业类用房的首付款比例下调到30%。其实这就是给楼市添一把火，给投资商业用房的投资降低了门槛。
这些利好，每项政策看来都不太刺激，但组合起来，随着时间发酵，终将产生从量变到质变的效果。但有个前提，就是房地产拐点出现，大势向上。现在缺的是能撬动市场的超级大招。
什么是能决定市场方向的胜负手？就是类似于2008年的四万亿，2015年的货币化棚改。当然，国家对房地产已经定性是总量见顶，想再出现过去几次超级大放水的重磅政策几乎不可能，但结构性利好依然存在。从最近主管部门的政策意图来看，城市更新是最有可能推动楼市继续前进的核弹性利好。
住建部连续发文主推城市更新，拆迁致富又要来了？
最近，房地产直接主管部门住建部，最密集的政策公示都是关于城市更新的。
1月16日，《求是》发布住建部部长倪虹署名文章《高质量推进城市更新》，核心是把城市更新上升为存量提质、民生为本、安全韧性、文化传承的系统性战略行动。
1月20日，自然资源部与住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，核心目的就是在强调规划与土地政策融合、破解城市更新堵点。
对于官方文章，要通过文字表面的内容，领会政策的真正意图。
在倪虹部长的文章中提到““十五五”期间，实施城镇老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂房改造、城市基础设施更新改造等城市更新重点任务，涉及直接投资规模巨大，不仅可以重塑功能空间、再造产业生态、营造消费场景，提升存量资源价值，还将带动数十万亿元的投资和消费。”指明了城市更新的重大意义和经济价值。
“我国超过9.4亿人生活在城镇，19个城市群承载了全国75%的人口，人口持续向城市群、都市圈流入。我国城镇房屋建筑面积达660亿平方米，各类市政管网长度超过380万公里，部分房屋及设施设备逐步老化，一些市政管网长期高负荷运行，风险隐患逐步累积。迫切需要通过城市更新，统筹发展和安全”。这段指出了城市更新的巨大需求空间和发展前景。
一提到城市更新，很多人就想到大拆大建，想到拆迁致富，这明显是误读。这么多关于城市更新的文件，没有一个文件明确指出城市更新就是拆迁，更多的文件是在强调城市更新，不要搞大拆大建。比如，2023年发布的《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》就已经明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。
所以一定要明白，现在不断强调城市更新，是为了让城市从“摊大饼”的扩张时代，转向“精耕细作”的提质时代，它从来不是2016年棚改“大拆大建、一拆了之”的翻版，而是以微改造、保文脉、提品质为核心，既盘活存量资产、稳经济增长，又守住安全底线。
城市更新不是大拆大建，并不表示城市更新没有市场机会。在倪虹部长的文章中提到“有序推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，大力实施房屋品质提升工程，推动城市危旧房改造，鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房。”
由于我国房地产总量基本饱和，再加上人口老龄化和重点城市群建设，未来众多城市的远郊新城房地产，将长期需求不足。就连北京、上海这样的一线城市，五环、外环外的楼盘也销售困难。人口和基建向中心城区集中是大趋势。国家大力提倡把“好房子”建设作为房地产转型的方向，将来的主战场在核心城区。而老城区最大的矛盾是土地基本开发完毕，成片成规模的“好房子”开发，只能通过旧城改造，原拆原建方式实现。
对于一二线大城市的中心城区，集中成片的老城区、城中村、旧街道。当地居民有置换新房打算的，通过危房改造、原拆原建方式是最适合的渠道。让城市在不搞大拆大建的前提下，实现从“长大”到“长好”的转型，这和坐等拆迁获利的旧逻辑，早已截然不同。房地产的核心是卖地、卖房、回笼资金，追求短期规模和现金流。而城市更新的核心是提升城市功能、改善人居环境、优化产业结构、增强城市竞争力，追求长期可持续发展。
城市更新将成为撬动楼市止跌回升的最佳支点
从元旦官媒文章到尹虹部长的专栏文章，房地产未来转型的思路已经明确，那就是城市更新。房地产从过去的从大规模增量开发，转向以城市更新、老旧小区改造、存量提质为核心的精细化发展。住建部已将系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设作为重点任务。而要实现这个战略，最佳的撬动支点就是老旧城区的改造。
根据国家文件，城市更新分成几个类型，对于危险住房“积极稳妥实施国有土地上C级危险住房和国有企事业单位非成套住房改造。”也就是原地成片拆建。
“推进城镇老旧小区整治改造。”对于房龄不久的非危险住房，进行整治改造，不搞大拆大建，主要是提升老旧小区居住环境、设施条件、服务功能和文化价值。
“推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，因地制宜打造一批活力街区。”对于老商业区、老厂区，完善配套设施，优化交通组织，提升公共空间品质，丰富商业业态，创新消费场景，推动文旅产业赋能城市更新。
不管哪种类型的城市更新，只要符合国家政策的，都能得到国家的政策和资金扶持。危旧住房的原拆原建，让居民原地住上新房，当然皆大欢喜。老旧居民区由政府出资改造，小区环境和楼栋硬件品质提升，房屋升值带给业主更大实惠。
可以说，城市更新是未来若干年，城市房地产开发最大最有确定性的投资机会。全国很多城市已经发布了类似的城市更新政策文件，比如，武汉2025年发布《武汉市实施“五改四好”加快推进高质量城市更新行动方案》，到2027年底累计完成182个“小而美”更新片区；并且在2025年就已经启动首批80个片区，投资约1308亿元。
城市更新叠加“好房子”工程，可以看作是升级牌的迷你型棚改2.0，规模没有2015年的那次大，但发展空间和利润回报的潜力更大。
对于城市老旧社区居民，说不定哪天所在小区被纳入城市更新范畴，房产价值立即起飞。不急需用钱和置换新房的业主，安心持有房产，等待政策的明朗化是最佳选择。
2026年，是楼市的变局之年，房地产是拐头上升，继续下跌还是徘徊震荡，未来一年将见分晓。
【备注：这是 许子 2026年1月的第19篇文章，总635篇，收录于「許子楼市」合集】
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